淮南市人民政府辦公室關于印發淮南市城市更新辦法（試行）的通知

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《淮南市城市更新辦法（試行）》已經市政府常務會議研究通過，現印發給你們，請遵照執行。

淮南市人民政府辦公室

2025年4月14日

淮南市城市更新辦法（試行）

第一章  總  則

第一條  為深入實施城市更新行動，促進城市結構優化、功能完善、品質提升、消費升級，打造宜居、韌性、智慧城市，提升城市功能品質活力，根據有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱城市更新，是指對城市內既有生態、生產、生活用地，建筑及相關設施的空間形態和功能進行保護利用、整治出新、改造提升的建設活動。

本辦法適用于市轄區城市建成區范圍內的城市更新活動及其監督管理。

第三條  城市更新應當符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃的相關要求，并結合更新區域實際和特點，因地制宜、科學施策。

第四條  城市更新應當堅持“留改拆”并舉，遵循“規劃引領、統籌推進，政府引導、市場運作，民生優先、共建共享”的原則，以內涵式、集約化發展為路徑，推進城市持續有機更新，促進高質量發展、高品質生活和高效能治理。

第五條  城市更新項目主要包括以下類型：

（一）惠民生類項目，重點推進老舊小區改造、城中村改造、危舊房改造和完整社區建設等；

（二）促發展類項目，重點推進老舊廠房更新改造、老舊街區更新改造、歷史文化保護利用等；

（三）防風險類項目，重點推進城市基礎設施補短板、地下管線更新改造、新型城市基礎設施建設、城市安全韌性建設等；

（四）市人民政府確定的其他城市更新項目。

第六條  城市更新方式包括拆除重建、整治提升、拆整并舉、新建補齊等方式。

（一）拆除重建，是指在保障公共安全和周邊地塊權益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、構筑物及其他地上地下附著物，并重新建設、管理和使用；

（二）整治提升，是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，對建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、增補完善公共設施和消防設施，并活化利用等微改造；

（三）拆整并舉，是指將拆除重建和整治提升相結合的混合更新；

（四）新建補齊，是指在深入開展城市體檢和規劃研究的前提下，為優化城市結構、補齊城市功能、提升用地效能等，對城市更新片區內存量用地進行單一或復合開發利用。

第七條  建筑物拆除需滿足以下條件之一：

（一）需要根據規劃建設重大城市基礎設施和公共服務設施的；

（二）年久失修或者經維修后仍無法滿足使用要求的；

（三）存在嚴重安全隱患危及業主、物業使用人以及公共安全的；

（四）使用功能不齊全、配套設施不完善，經評估需拆除的；

（五）其它通過綜合整治等方式難以有效改造的；

法律、法規、規章明確需要保留的除外。

第二章  工作機制

第八條  市自然資源規劃委員會（城市規劃建設治理委員會）統籌全市城市更新工作，由城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）具體落實，建立定期調度機制，協調解決重大問題，審定城市更新年度計劃，指導督促工作落實。專班辦公室設在市住房和城鄉建設局，并從市發展改革委等相關單位抽調人員集中辦公，負責城市更新日常工作。

第九條  各區人民政府（園區管委會）是本轄區城市更新工作責任主體，依據本辦法履行城市更新工作職責，建立健全職能部門、街道社區、利害相關人等廣泛參與的工作聯動機制，明確目標任務，組織實施城市更新。

第十條  市住房和城鄉建設局會同市發展改革委、市自然資源和規劃局等，牽頭負責城市更新相關政策起草、技術標準制定、服務協調等工作，編制城市更新專項規劃及年度計劃，指導各區（園區）編制片區更新方案，推動城市更新項目規范實施。

自然資源和規劃部門負責配合城市更新專項規劃編制、片區單元及地塊詳細規劃調整，辦理城市更新有關規劃、土地、不動產等手續。

市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）成員單位按照職責分工，協同推進城市更新相關工作。

第十一條  建立健全城市更新公眾參與機制，依法保障公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。

第十二條  城市更新實行專家咨詢制度。市級成立由城市更新相關領域專家組成的專家委員會，參與城市更新有關活動的評審、論證等工作，為市、區更新決策提供咨詢意見，具體組成辦法和工作規則由市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）辦公室另行規定。

第三章  規劃計劃

第十三條  堅持城市體檢先行。建立由市人民政府主導，市住房和城鄉建設局牽頭組織、各相關部門共同參與的城市體檢工作機制。將城市體檢作為城市更新的前提，“一年一體檢、五年一評估”，城市體檢報告作為編制城市更新專項規劃、城市更新片區方案和城市更新行動計劃的重要依據。

第十四條  城市更新專項規劃經市自然資源和規劃委員會審議，報市政府批復后向社會公示。規劃編制應當符合國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，統籌謀劃城市更新工作目標、重點任務和實施措施，劃定城市更新片區、建立項目庫，明確項目實施計劃安排。

第十五條  各區人民政府（園區管委會）按照淮南市城市更新專項規劃，組織編制片區更新方案及單元規劃，對標完整社區建設，補齊基礎設施、公共服務短板，明確片區發展目標、產業定位、更新方式、經濟指標、實施計劃、規劃調整建議等內容。

片區更新方案及單元規劃應征求利益相關人、社會公眾、意向實施主體等意見并組織專家論證，經市自然資源和規劃委員會審議通過后組織實施，編制成果報市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）辦公室備案。

第四章  項目實施

第十六條  各區人民政府（園區管委會）根據片區更新方案，形成具體的城市更新項目，經市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）辦公室審核后納入市級城市更新項目庫，享受相關配套政策。入庫項目應明確項目名稱、實施主體、更新范圍和規模、更新內容、投資估算、時序進度等內容，項目規劃設計方案經市自然資源和規劃委員會審議通過后實施。項目庫實施動態管理，項目入庫后無法按計劃實施的，由原申報單位報請市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）辦公室同意后適時調整。

第十七條  城市更新項目應當明確實施主體。

物業權利人可以作為城市更新項目的實施主體，或者依法委托相關主體實施城市更新項目。涉及法律法規規定的公共利益、公共安全等情形的城市更新項目，市、區人民政府（園區管委會）可以根據管理權限依法確定實施主體。市屬（區屬）國有企業應當積極參與城市更新項目投資建設，發揮在城市更新中的重要力量，依法投資、建設、運營。

第十八條  城市更新項目實施主體可以采用租賃、購買、置換、作價出資（入股）等方式進行權益歸集，配合完成規劃優化和土地供應。

第十九條  堅持運營前置，按照“政府主導、企業主體、市場運作”的原則，加快培育構建城市綜合運營服務商。堅持運營前置，引育高品質城市綜合運營服務商。通過搭建整合政府和市場資源平臺，因地制宜推行“策劃+投資+建設+運營”模式，促進城市資源要素與社會資本高效鏈接，增強城市整體運營能力。

第二十條  加快構建城市運營新模式，通過資本運作、資源整合和專業化運營等方式，鼓勵城市綜合運營服務商參與片區更新、基礎設施、智慧城市、環境維護、酒店文旅、健康養老等城市更新領域，盤活城市閑置低效存量資產，促進城市資產高效運營有效增值。

第二十一條  在潛在歷史文化街區和地段范圍內的城市更新活動，依法依規保護好其歷史肌理、空間尺度和景觀環境，以及古井、古橋、古樹等環境要素，整治不協調建筑和景觀。合理增設公共開放空間，加大基礎設施和公共服務設施供給。

第二十二條  項目實施方案履行相關程序時，相關部門應按照“放管服”改革及優化營商環境要求，充分運用并聯審批、告知承諾、“正負面”清單等方式，簡化審批材料、縮減審批時限、優化審批環節，辦理立項、規劃、用地、建設等審批。

第五章  配套政策

第二十三條  城市更新項目應合理劃定用地邊界，并在滿足群眾基本生活需求、補齊城市短板、保障公共利益和安全的前提下，適度調整控制指標：

（一）為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建設規模可不受規劃容積率指標的制約。

（二）為了滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、公共走廊、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等，其新增建筑規模可不納入容積率指標的計算。

（三）鼓勵在符合規劃和相關規定的前提下，整合可利用空地與閑置用房等空間資源增加公共空間，完善市政、環衛基礎設施和公共服務設施，優化提升城市功能。零星更新項目可不設置地下車位，不受綠地率指標制約，相關指標在項目周邊予以平衡安排。

（四）對現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的區域，在符合公共安全要求并征得規劃范圍內利害關系人同意的前提下，可在設計方案中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進行適應性優化完善。

（五）利用歷史建筑和工業遺產的城市更新項目，在保持原有外觀風貌、典型構件的基礎上，可按照最小改動原則加建、改建和添加設施，加建和添加設施一般不超過原有建筑面積的20%。

第二十四條  在確保公共利益和安全的前提下，對既有住宅小區改善居住條件的項目或設施、公共建筑公共空間品質提升類項目或設施等微更新、微改造項目，探索制定建設工程規劃許可豁免清單，對豁免項目應當加強事中事后監管。

對屬于建設工程規劃許可豁免的項目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審驗時無需提供建設工程規劃許可證。

第二十五條  城市更新中涉及既有建筑改造應執行現行國家技術標準，對于無法滿足現行標準的城市更新項目，可按以下方式：

（一）歷史文化保護傳承利用類的由住房和城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據。

（二）涉及既有建筑改造應當在改造前進行消防可行性評估或檢測鑒定，改造時應執行現行國家工程建設消防技術標準，力求提升原建筑消防等安全水平。存在空間、結構等客觀條件限制，確實無法滿足現行技術標準、等級要求的，遵循尊重歷史、因地制宜的原則，在不改變原有使用功能的前提下，對照《安徽省建設工程消防設計審查驗收疑難問題解答（2024版）》、安徽省《既有建筑改造設計指南》（DB34/T4711—2024）明確適用情形，應較實施更新前綜合有所提升，不低于原建造時的技術標準和等級。

（三）涉及既有建筑結構改造時應執行現行國家標準，受空間、結構等客觀條件限制，執行現行標準確有難度的，應力求改善、提升原建筑結構安全性及整體抗震性能，不得降低原建筑結構安全性及整體抗震性能。

第二十六條  城市更新項目涉及土地出讓的，可采取帶設計方案出讓等方式辦理供地手續，但應嚴格控制出讓時的條件要求，不得擅自變更；符合協議出讓條件或劃撥用地目錄的，經市人民政府批準，可以協議出讓或劃撥方式辦理供地手續；符合國家、省、市相關要求的，可帶建筑物出讓辦理供地手續。無法單獨出具規劃條件或難以獨立開發的零星土地（包括邊角地、夾心地、插花地等），可納入周邊城市更新項目一并實施。

第二十七條  結合新產業、新業態發展需要，不同產業用地類型可以合理轉換，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。

符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動，過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產歷史遺留問題處理規定，辦理相關手續。五年過渡期自批準之日起算。

城市更新項目的土地出讓價款，應在土地價格評估基礎上，綜合考慮土地取得成本、公共要素貢獻度等因素合理確定。因土地用途轉換需補繳土地出讓金的，可以按規定分期繳納。

涉及低效工業用地的城市更新項目，在符合國土空間詳細規劃、不改變土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不增收土地出讓價款。

第二十八條  對城市更新形成的不動產，支持原產權人與更新實施主體依據更新合作和轉讓協議共同申請轉移預告登記，更新完成后申請轉為正式登記。支持采用“帶押過戶”辦理轉移登記。劃撥土地使用權的城市更新項目經市政府批準可協議出讓，繳清價款后辦理不動產登記。在城市更新項目中，同一建筑物占用2宗及以上土地的，須統一土地使用權類型、用途及年限后辦理登記。

第二十九條  城鎮老舊小區改造應遵循大片區、整體性改造提升的原則，以不突破國土空間規劃明確的空間管控底線和落實強制性內容為前提，可明確建筑量跨單元統籌的規則，處理好局部利益與整體利益和長遠利益的關系，轉移建筑量所得收益應優先用于保障改造資金的平衡。應按照《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》要求，核定優化容積率、執行差異化的規劃設計技術標準，突出保障民生和激勵公益貢獻的政策導向。

第三十條  城市更新應當采用綠色、低碳、智能技術。鼓勵和支持企業、高等院校、研發機構開發新技術、新工藝、新材料和新設備。鼓勵支持各區人民政府（園區管委會）進行創新探索，條件成熟時可在全市推廣。

第三十一條  納入市城市更新計劃的入庫項目，符合國家、省、市相關政策的，可享受行政事業性收費和政府性基金相關減、免、緩政策，具有示范效應的項目，可以安排財政資金獎補激勵，具體優惠和獎補政策條款由市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）辦公室另行公布。

第三十二條  對屬于整治提升、新建補齊或自拆自建類城市更新項目，除本辦法明確的支持政策外，市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）辦公室可以會同相關部門和所在區，按照“一事一議”原則提出支持政策，報市政府研究確定。

第六章  資金保障

第三十三條  建立以政府投入為引導、社會投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。具體包括：

（一）各級財政安排的城市更新改造資金；

（二）參與城市更新的市場主體投入的資金；

（三）供電、供水、供氣、供熱等企業投入的資金；

（四）土地使用權人和房屋所有權人自籌資金；

（五）城市建設維護資金；

（六）其他符合規定的資金。

第三十四條  發揮財政資金撬動作用，整合利用城鎮老舊小區改造、危舊房改造等專項資金，同時加大對上爭取力度，積極爭取中央、省級獎補資金及專項債券等，統籌用于支持城市更新項目建設。按照規定探索利用住房公積金、住宅專項維修資金支持城市更新項目。

第三十五條  鼓勵市場主體參與城市更新，支持通過盤活存量與更新有機結合、政府和社會資本合作、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等多種方式籌集資金。鼓勵更新資源產權所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。

第三十六條  積極利用開發性、政策性金融對城市更新的支持政策籌集資金；引導金融機構加大產品和服務創新力度，通過設立信貸金融新產品、專項低息貸款等方式提供融資支持，保障城市更新融資需求。

第三十七條  城市更新片區（單元）項目采取區域統籌，對單一地塊、項目無法實現資金平衡的，發展跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，促進更新單元（片區）內資源配置效率最優化和效益最大化。

第七章  監督管理

第三十八條  市城市更新工作專班（城市功能品質活力提升工作專班）應建立績效評價制度，對城市更新相關工作涉及的市政府相關部門、各區人民政府（園區管委會）、有關責任單位工作情況進行監督、檢查，可根據實際情況，委托第三方開展城市更新情況評估。

第三十九條  財政、審計等部門按照各自職責和有關規定，對城市更新中的國有資金使用情況進行監督。強化城市更新項目監督管理，運用政府性投資項目全過程造價管理等手段，嚴格控制建設管理成本。建立城市更新項目審計相關制度，實行審計全過程監督，保障資金使用安全。

第四十條  實施主體及相關責任部門工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法依規追究相關責任。

第八章  附  則

第四十一條  各區人民政府（園區管委會）可根據本辦法制定本轄區實施細則。壽縣、鳳臺縣、毛集實驗區城市更新工作可參照本辦法執行。

第四十二條  本辦法自印發之日起實施。本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。