【政策問答】《淮南市物業(yè)專項維修資金管理辦法》

一、物業(yè)專項維修資金基本概述

（一）什么是物業(yè)專項維修資金?

物業(yè)專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主共有。

（二）什么是物業(yè)共用部位、共用設施設備？

物業(yè)共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防、安防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

（三）為什么要建立物業(yè)專項維修資金？

建立物業(yè)專項維修資金的目的是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，特別是當外墻、電梯、消防等共用部位、共用設施設備安全出現(xiàn)突發(fā)情況時，能夠為及時有效地組織搶修提供資金保障，是提高和保持房屋完好率、延長房屋使用壽命、保障業(yè)主住用安全和正常生活，解決業(yè)主后顧之憂，提升居住品質，維護業(yè)主利益的有力措施。

（四）哪些部位和設施設備不可以使用物業(yè)專項維修資金維修？

下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用；

2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

3.應當由當事人承擔的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

4.根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。

二、物業(yè)專項維修資金交存管理

（五）哪些房屋需要建立物業(yè)專項維修資金？

1.住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；

2.住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。

3.住宅小區(qū)外與住宅樓結構不相連的非住宅物業(yè)。

（六）首期物業(yè)專項維修資金的交存標準是什么？

首期物業(yè)專項維修資金分別按照下列標準交存：

1.配備電梯的，按照建筑面積每平方米100元的標準交存；

2.未配備電梯的，按照建筑面積每平方米50元的標準交存；

3.地下車位、車庫等地下空間，按照建筑面積每平方米50元的標準交存。

（七）什么時間交存首期物業(yè)專項維修資金？

已售出的物業(yè)，首期物業(yè)專項維修資金由業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前向市物業(yè)專項維修資金管理中心交存；建設單位自用、出租以及已經(jīng)竣工尚未售出的物業(yè)，首期物業(yè)專項維修資金由建設單位在辦理竣工驗收備案前向市物業(yè)專項維修資金管理中心交存。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等單位不得代收物業(yè)專項維修資金。建設單位、征收安置單位在交房時應當查驗物業(yè)專項維修資金交存情況，未按照規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金的，建設單位、征收安置單位不得將房屋交付。

（八）業(yè)主出售房屋時，物業(yè)專項維修資金如何處理？

業(yè)主轉讓房屋時，應當向受讓人說明物業(yè)專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的物業(yè)專項維修資金隨所有權同時過戶；未交存物業(yè)專項維修資金或者賬面余額不足的，應當按照規(guī)定補建補交。

（九）房屋因拆遷等原因滅失，物業(yè)專項維修資金如何處理？

房屋因拆遷或者其他原因滅失的，業(yè)主應當持本人身份證件、房屋滅失證明等相關材料，到市物業(yè)專項維修資金管理中心辦理物業(yè)專項維修資金賬戶注銷及賬面余額返還手續(xù)。

（十）物業(yè)專項維修資金什么情況下需要續(xù)交？

業(yè)主物業(yè)專項維修資金分戶賬面余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)籌。已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會擬定物業(yè)專項維修資金續(xù)籌標準和方案，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會組織實施；未成立業(yè)主大會的，按照續(xù)籌后賬戶余額不低于《淮南市物業(yè)專項維修資金管理辦法》第七條規(guī)定首期交存金額的50%執(zhí)行。

（十一）如何辦理物業(yè)專項維修資金交存手續(xù)？

交存物業(yè)專項維修資金，可到山南新區(qū)、田家庵區(qū)、毛集實驗區(qū)、潘集區(qū)政務服務中心維修資金窗口就近辦理。

（十二）如何查詢本人物業(yè)專項維修資金賬戶情況？

可通過以下方法查詢：

1.業(yè)主可登錄皖事通，搜索“維修資金查詢”查詢；

2.業(yè)主可攜帶本人身份證到政務服務中心維修資金窗口查詢。

三、物業(yè)專項維修資金使用

（十三）當發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設施設備出現(xiàn)問題需要維修時，業(yè)主應當找誰？

應及時向物業(yè)的管理者反映（實施物業(yè)管理，業(yè)主大會已成立的，可向業(yè)主委員會反映；實施物業(yè)管理，業(yè)主大會未成立的，可向物業(yè)公司反映；未實施物業(yè)管理，業(yè)主大會未成立的物業(yè)，可向物業(yè)所在區(qū)域街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映），由物業(yè)的管理者現(xiàn)場查勘，如具備物業(yè)專項維修資金使用條件，與市物業(yè)專項維修資金管理中心聯(lián)系，申報使用物業(yè)專項維修資金，實施維修。

（十四）如何申請使用物業(yè)專項維修資金？

1.制定使用方案。經(jīng)確認符合物業(yè)專項維修資金使用條件的，申請人制定物業(yè)專項維修資金使用方案（方案包括項目基本情況、費用預算、列支范圍、施工單位的選擇方式、竣工驗收等內容）。

2.業(yè)主表決。使用方案應當向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示，由申請人組織業(yè)主表決，經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。使用方案表決通過后，申請人應當將表決結果向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示。

3.申請受理審核。申請人持物業(yè)專項維修資金使用申請表、使用方案等相關資料向市物業(yè)專項維修資金管理中心申請，符合要求的2個工作日內完成審核工作。

4.組織實施。審核通過后，申請人應當按照使用方案確定的方式選取施工單位并組織實施。

5.竣工驗收。工程竣工后，申請人應當依法組織工程竣工驗收，并簽署竣工驗收報告。

6.劃撥資金。工程竣工驗收合格后，申請人應將工程竣工驗收報告、工程決算費用分攤情況等內容向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示，公示期不少于5日。公示期滿無異議或者異議不成立的，申請人持維修合同、竣工驗收材料、公示材料等材料向市物業(yè)專項維修資金管理中心申請劃撥資金。

（十五）當出現(xiàn)共用部位和共用設施設備損壞危及房屋和群眾安全情形時，如何處理？

發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當立即采取防范措施，并告知業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會按照應急使用程序直接申請使用物業(yè)專項維修資金實施應急維修。尚未產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定履行應急申請使用職責的，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認后按照應急使用程序代為直接申請使用物業(yè)專項維修資金實施應急維修。

1.屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

2.電梯發(fā)生故障的；

3.消防設施損壞的；

4.公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

5.樓體外立面有脫落危險的；

6.專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

7.二次供水設施損壞的；

8.其他危及房屋安全的情形。

涉及電梯維修、更新和改造的，由市場監(jiān)管部門或者具有相應資質的檢驗檢測機構出具檢驗檢測報告；涉及消防設施設備維修、更新和改造的，由消防執(zhí)法部門出具整改意見或者具有相應資質的檢驗檢測機構出具檢測報告。

（十六）物業(yè)共用部位共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應盡哪些義務？

物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新和改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

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